Proyecto Básico vs Proyecto de Ejecución: qué necesitas y cuándo

Una de las confusiones más habituales para quien encarga un proyecto de arquitectura por primera vez es entender la diferencia entre Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución. Aunque suelen redactarse de forma consecutiva por el mismo arquitecto, son documentos distintos con objetivos, contenidos y momentos de uso muy diferentes. En este artículo aclaramos qué define cada uno, cuándo se necesita y por qué ambos son imprescindibles en una obra mayor.

La distinción está recogida en el Anejo I de la parte I del Código Técnico de la Edificación (CTE), donde se detalla el contenido mínimo de cada fase. Ya estés proyectando una vivienda en Madrid, un local comercial en Barcelona o una rehabilitación en Córdoba, los dos documentos se rigen por la misma normativa estatal.

¿Qué es el Proyecto Básico?

El Proyecto Básico es el documento que define las características generales de la obra. Su finalidad principal es servir de soporte para solicitar la licencia municipal de obras. Recoge la información imprescindible para que la administración pueda verificar el cumplimiento de la normativa urbanística (planes generales, ordenanzas) y de las condiciones de seguridad básicas.

Contenido del Proyecto Básico

• Memoria descriptiva: programa, condicionantes, justificación urbanística.
• Memoria constructiva general: descripción de sistemas constructivos.
• Cumplimiento del CTE (justificación inicial de los DB).
• Planos: emplazamiento, plantas, alzados, secciones, urbanización.
• Superficies útiles y construidas, por estancias y plantas.
• Presupuesto orientativo basado en superficies y precios unitarios.
• Estudio Básico o Estudio de Gestión de Residuos.

¿Para qué sirve exactamente?

El Proyecto Básico es la herramienta que permite obtener la licencia de obra mayor. Con él, el ayuntamiento revisa que la actuación cumple con las ordenanzas municipales (alturas, edificabilidad, ocupación, retranqueos, usos compatibles) y con la normativa urbanística autonómica. Es el documento que se entrega al consistorio.

¿Qué es el Proyecto de Ejecución?

El Proyecto de Ejecución desarrolla el Proyecto Básico hasta el último detalle constructivo. Es el documento que la empresa constructora utiliza para construir, y debe permitir levantar la obra sin necesidad de aclaraciones adicionales. Es obligatorio visarlo en el COA antes de iniciar la obra, junto con el Estudio de Seguridad y Salud y el nombramiento de la dirección facultativa.

Contenido del Proyecto de Ejecución

• Memoria constructiva detallada de cada sistema (estructura, fachada, cubierta, particiones, acabados, instalaciones).
• Justificación completa de todos los Documentos Básicos del CTE: DB-SE (estructura), DB-SI (incendios), DB-HE (energía), DB-HS (salubridad), DB-HR (ruido) y DB-SUA (seguridad de utilización y accesibilidad).
• Planos de definición geométrica completos.
• Planos de detalles constructivos (encuentros, carpinterías, cubierta, soleras).
• Planos de estructura (cimentación, forjados, armado).
• Planos de instalaciones (fontanería, saneamiento, electricidad, climatización, telecomunicaciones, ventilación).
• Mediciones y presupuesto pormenorizado por capítulos.
• Pliego de condiciones técnicas particulares.
• Estudio de Seguridad y Salud (o Estudio Básico).
• Plan de control de calidad.
• Documentación medioambiental.

Diferencias prácticas resumidas

1. Nivel de definición: el Básico es general; el de Ejecución es exhaustivo.
2. Destinatario: el Básico, la administración; el de Ejecución, el constructor.
3. Visado: el Básico puede no exigir visado en todas las comunidades; el de Ejecución sí es obligatorio.
4. Presupuesto: el Básico es orientativo; el de Ejecución es definitivo (basado en mediciones reales).
5. Plazo de redacción: el Básico, 6-12 semanas; el de Ejecución, otras 8-12 semanas.

¿Se pueden fusionar en un solo documento?

Sí, en algunos casos es habitual entregar un "Proyecto Básico y de Ejecución" como documento único, especialmente cuando el cliente desea iniciar la obra inmediatamente tras obtener licencia. En esos casos, el documento contiene todo el detalle del Proyecto de Ejecución pero se presenta también ante la administración para la licencia. Ahorra tiempos administrativos, aunque incrementa el riesgo si la administración exige modificaciones que afecten al detalle ya desarrollado.

¿Y para reformas pequeñas?

En obras menores (reformas sin afección estructural ni cambio de uso) puede bastar con un proyecto técnico simplificado o, en muchos municipios, con una declaración responsable. Si la reforma integral implica cambios estructurales, distribución, fachadas o instalaciones generales, se exigirá Proyecto Básico y de Ejecución firmado por arquitecto.

Casos en los que se requiere uno u otro

Solo Proyecto Básico

• Para obtener la licencia de obra mayor.
• En valoraciones urbanísticas y estudios de viabilidad.
• Para informes o consultas previas en el ayuntamiento.

Proyecto de Ejecución imprescindible

• Antes de iniciar cualquier obra mayor.
• Para contratar a la constructora bajo presupuesto firme.
• Para tramitar el visado y la apertura del libro de órdenes.
• Para licitar obra pública.

Visado: cuándo es obligatorio

El visado en el COA es obligatorio (según RD 1000/2010) para Proyecto de Ejecución de edificación, Certificado Final de Obra y otros documentos vinculados a la edificación residencial. Su coste oscila entre el 0,4 % y el 1,5 % del PEM. Si quieres profundizar, consulta el visado del COA: función y coste.

¿Quién firma?

Ambos proyectos deben estar firmados por un arquitecto colegiado en activo. La normativa LOE (Ley 38/1999) atribuye al arquitecto la competencia exclusiva para proyectos de edificación residencial. Para edificios industriales o sin uso residencial, otras titulaciones pueden estar habilitadas según la disposición adicional cuarta de la LOE.

Errores comunes

• Iniciar la obra con solo el Proyecto Básico: ilegal y peligroso.
• Contratar al constructor antes de tener Proyecto de Ejecución: los presupuestos serán imprecisos y aparecerán "extras" durante la obra.
• No prever modificados durante la licencia: si la administración exige cambios, hay que actualizar también el Proyecto de Ejecución.

Plazos administrativos

La tramitación de licencia de obra mayor varía enormemente entre municipios. En Sevilla o Málaga los plazos pueden ser de 3-6 meses; en municipios más pequeños como Cuenca o Badajoz, a veces se reduce a 2-4 meses; en zonas turísticas con normativa exigente como Ibiza o Marbella, puede llegar a 8-12 meses. Conviene contemplar siempre un margen amplio en el calendario del cliente.

Coste comparado

Por norma general, dentro del total de honorarios del arquitecto:

• Proyecto Básico: ~30 %.
• Proyecto de Ejecución: ~35 %.
• Dirección de Obra y CFO: ~35 %.

Esto significa que un proyecto completo de vivienda con honorarios de 12.000 € repartirá unos 3.600 € al Básico, 4.200 € al de Ejecución y otros 4.200 € a la dirección y certificaciones.

Conclusión

Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución son dos caras de la misma moneda: el primero obtiene la licencia, el segundo permite construir con seguridad jurídica y técnica. Saltarse o minimizar cualquiera de ellos pone en riesgo la obra y la responsabilidad del promotor. Si vas a iniciar un proyecto, asegúrate de que tu arquitecto desarrolla ambos documentos y de que el de Ejecución está visado antes de poner la primera piedra. Para detalles sobre costes, revisa nuestra guía sobre honorarios de arquitecto y si tienes dudas sobre el inicio del proceso, lee cómo elegir arquitecto en 2026.